Skolebakken – er det slik vi vil ha det?

Fra områdereguleringsplanen for Kolbotn sentrum fra 2017 som gjelder for dette området sakser vi følgende;

• Felt BFKT3 (bankbygget) kan oppføres med inntil fem etasjer.
• Ny felles parkeringsplass for barnehage og skole planlegges ved barnehagen slik at trafikkfarlig atkomst og parkeringsplass via Fjellveien kan fjernes.
• Felt B5 mellom skolen og Ormerudveien tilrettelegges for boligfortetting med terrasserte leiligheter, grønne terrasser og fellesarealer mellom boligene.
• Før det kan godkjennes igangsettingstillatelse for disse feltene skal områderegulering for Skiveien inkludert krysset Skiveien/Kolbotnveien være vedtatt.

Les også: Høyt og tett i Skolebakken

Videre viser vi til kommunens veikart hvor det fremgår følgende;

• Gatenummer 30029
• Gatenavn Kolbotn terrasse
• Veikategori Privat veg.
• Kjørefelt 1#2
• Fartsgrense 30

Vi må vel da kunne anta da at forslaget er i samsvar med dette – eller er det ikke det?

Flere avvik fra vedtatt områderegulering

I områdereguleringsplanen for Kolbotn sentrum er femetasjes-regelen antatt i å resultere i maksimale kotehøyder (kt.) for gesimser på kt. +127 for felt B5 og kt. +122 for bygget i felt BFKT3 ("bankbygget"). 

Og det stemmer vel selv om vi ikke finner vertikalsnitt i reguleringsplanen?

Vi sakser i denne forbindelse forøvrig følgende fra rådmannens innstilling:

Områdereguleringen tillater at tekniske rom etc. kan bygges 3,5-4,5 meter over regulert gesimshøyde på inntil 20 prosent av takflaten. Det vil si at det i B5 i realiteten kan bygges opp til kote 131,5 og at det i BFKT3 kan bygges opp til kote 126,5 på 20  prosent av takflaten. 

Vi sakser imidlertid også følgende fra forslag til reguleringsplan for Kantorbekken som også bygger på samme områdereguleringsplan;

Takoppbygg. Det tillates oppbygg for ventilasjon, heis, trapp og eventuelle andre tekniske installasjoner på inntil 10 prosent av takflaten og maks 1,5 meter over regulert gesimshøyde. Takoppbyggene må trekkes minimum 2 meter inn fra gesims.

Er det kommunens dispensasjonssøknader vedrørende EGO (omsorgsbygget) – som er innarbeidet for Skolebakken?

Les også: Sjekk hva de planlegger for DNB-bygget

Fra terrassebygg til lamellbygg

Videre vil vi påpeke at reguleringsbestemmelsene har bestemmelse om at byggene i felt B5 skal utformes som terrassebygg.

Det fremlagte planforslaget bryter sterkt med disse bestemmelsene.

Utbygger kommenterer også dette i sin planbeskrivelse hvor det hevdes at det nå fremlagte forslaget vil gi en adskillig bedre utnyttelse av tomten og et bedre prosjekt for beboerne med hensyn til lysforhold, sol og mer.

Utformingen med høye lamellbygg vil imidlertid ha en stor barriereeffekt mot øst og Ormerudveien, og vil kunne virke som en massiv mur og derved gi en "traktfølelse" ved ferdsel i denne.

Les også: – Akkurat passe by

Kommunale parkeringsplasser

Planområdet omfatter også de kommunale eiendommene med snuplassen for buss og parkeringsplassene ved den nordlige adkomsten til Kolbotn Terrasse. Dette området er også på listen over eiendommer kommunen vil selge.

Vi leser i planbeskrivelsen at utbygger hevder at prosjektet ikke er gjennomførbart uten at disse arealene også er med.

Det må imidlertid kunne stilles spørsmål ved om hensynet til utbyggers behov og interesser bør veie høyere enn allmennhetens behov.

Les også: Slik kan det bli på Kolbotn

Vi ser det som svært betenkelig at disse parkeringsplassene nå synes å bli borte og i stedet kun bli benyttet til i hovedsak oppstillingsplass for avfallscontainere og henteplass for renovasjonsbilene.

Det har grunnet allerede foretatt utbygging i Ormerudveien oppstått en prekær mangel på parkeringsmuligheter i og nær Kolbotn sentrum hvilket vil ytterligere forsterket gjennom dette prosjektet og utvidelsen av Kolbotn skole med flerbrukshall.

Dagens beboere i området ser derfor med stor bekymring på at disse kommunale eiendommene innlemmes i planområdet.

Parkeringsområdet for Kolbotn Terrasse benyttes allerede i dag i stor grad som ulovlig korttidsparkering for foreldre som avleverer barn til Kolbotn skole og barnehagen samme sted.

Områdereguleringsplanens forutsetning om parkeringsplasser for skole og barnehage er ikke innarbeidet i den fremlagte reguleringsplanen for Skolebakken.

Rådmannen hevder imidlertid at det er en forutsetning ved boligutbygging at hvert enkelt prosjekt løser sitt parkeringsbehov innenfor sitt område. Rådmannen vil ikke pålegge utbygger av Skolebakken å løse et eventuelt parkeringsunderskudd i Kolbotn hengende hager.

Les også: Ny barneskole og flerbrukshall: Null p-plasser

Fra privat til kommunal vei

Adkomsten til Kolbotn Terrasse er i dag via en vei som går over g.nr. 40 b.nr. 286 Fjellveien 2A som eies av Oppegård kommune. 

I tillegg berører denne også eiendommene g.nr. 40 b.nr. 347 og g.nr. 40 b.nr 584, som også er eiet av kommunen og inngår i denne reguleringsplanen.

Men vi kan ikke se at denne veiretten er tinglyst på disse eiendommene samt at veien i kommunens eget veikart er definert som privat hvilket i så fall vel må innebære at det ikke er eller burde ha vært fri ferdsel på denne. 

Endringen fra privat vei til kommunal vei burde vært behandlet i forslaget til reguleringsplanen.

Les også: Mandag besegles Kolbotn sentrums fremtid

Bekymret for løsningen

I denne forbindelse bemerkes det at parkeringslommen foran nåværende bankbygg – kan vi bruke norske uttrykk istedenfor «kiss & ride» - for Kolbotn skole nå også er tenkt utnyttet som venteplass for busser.  Da kan det bli trangt om plassen.

Og hvordan er krysset Skiveien – Kolbotnveien tenkt utformet hva angår

• fotgjengere og skolebarn
• kort- og langtidsparkering for nærliggende Kollen barnehage?

Les også: Dette er planen for Skiveien