Fikk lov av kommunen til å rehabilitere næringsbygningen uten flere infrastrukturtiltak

Fredag 6. desember mottok kommunen en søknad om igangsettingstillatelse av en rekke tiltak på næringseiendommen i Kongeveien 49.

Det viser seg at flere av de planlagte tiltakene er i strid med rekkefølgebestemmelsene i gjeldende kommuneplan. Ifølge disse kravene skal ikke utbygging i området finne sted før den nærmere angitte infrastrukturen er etablert.

Sistnevnte gjelder blant annet en ny adkomstvei med rundkjøring i Taraldrudveien og en sykkelvei med fortau langs Kongeveien/Sønsterudveien. 

I tillegg må veiprosjektet for atkomst til Sofiemyrveien være gjennomført før igangsettingstillatelse med tiltak på eiendommen gis.

Det stilles også rekkefølgekrav til grønnstrukturen mot Kongeveien og Taraldrudveien som skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse kan gis.

Fikk lov til å droppe flere rekkefølgekrav

Det var i april at utbyggeren (Kongeveien 49 Kolbotn AS) søkte om dispensasjon for flere tiltak som er i strid med rekkefølgebestemmelsene.

Dispensasjonen, gitt av kommunen i juli, gjelder følgende:

• En endring og oppgradering av fasade på dagens hovedbygning
• Endret planløsning og brannkonsept
• Oppgradering av utearealer nær inngangene på nordsiden av bygningen.

I tillegg skal gang- og sykkelveien mot Kongeveien rustes opp til god stand, med ny belegning og beplantning som tydeliggjør ankomst til området for syklende, gående og de som ankommer med kollektivtransport som stanser i Kongeveien.

Det skal også utføres ikke søknadspliktig ombygging av lokalene innvendig, ifølge søknadsbrevet fra utbyggeren.

– Intet lite eller midlertidig tiltak

Saksbehandleren i Bygg og kart Oppegård, Geir Petterson, forklarer i en e-post til Oppegård Avis årsaken til at kommunen har gitt dispensasjon fra rekkefølgebestemmelsene for de omsøkte tiltakene.

"Disse tiltakene handler bare om en midlertidig oppgradering av eksisterende bygg. Derfor ble det gitt dispensasjon", forklarer Petterson.

Utbyggeren ved prosjektleder Even Teigland mener noe annet:

– Rehabilitering av eksisterende bygningsmasse er intet lite eller midlertidig tiltak. Totalt er det planlagt fasadearbeider for 25 millioner kroner. I tillegg skal det også gjøres innvendig teknisk rehabilitering, sier han.

Han representerer utviklere i Malling & Co, som jobber med prosjektet på vegne av grunneieren av Kongeveien 49, SpareBank 1.

Les også: – Dette vil bare skjerpe konkurransen

To til tre faser til sammen

– Fasadearbeidene med å ruste opp Kongeveien 49 er en del av den opprinnelige planen. Første fase er rehabilitering av eksisterende bygningsmasse. Vi har ingen avvik fra planen. Den har alltid vært på to til tre faser. Infrastrukturprosjektet med rundkjøringen og annet går som planlagt. Hvis alt går etter planen ferdigstilles det høsten 2020. De neste fasene er avhengig av kommersielle privatrettslige avtaler som ikke er inngått, sier Teigland.

Ifølge ham har de kun tre leietakere i Kongeveien 49 per i dag. Disse er Plantasjen, Biltema og Coop Extra Sofiemyr.

– Hvilke av disse skal flytte ut?

– Alle leietakere blir tatt vare på, sier Teigland, som vil ikke kommentere når kontraktene til dagens leietakere løper ut og hva som skjer videre.

I tillegg har det blitt signert en leieavtale med Kiwi, som har planer om å åpne kommunens største Kiwi-butikk i september 2020. Inngangen skal være i underetasjen hvor det skal installeres en ny glassfasade.

– Ikke signerte leietakere kommenterer vi ikke, sier Teigland.

Les også: Åpner gigant-Kiwi på Sofiemyr

"Beskjedent omfang"

Ifølge kommunen har de mottatt søknad om igangsettingstillatelse for opparbeidelse av ny kryssløsning, rundkjøring og veiomlegging i Taraldrudveien, Sam Eides vei og Sofiemyrveien. Samtidig er det fortsatt mye usikkerhet rundt når disse tiltakene skal gjennomføres.

Utbyggeren mener at de omsøkte tiltakene ikke utløser behov for følgende tiltak: en ny kryssløsning i Taraldrudveien, Sofiemyrveien og Sam Eides vei, fortau langs Sofiemyrveien, ny adkomst til Sofiemyrveien 10-16, økt areal for bilparkering og omfordeling av parkeringsplassene.

Utbyggeren har beskrevet den trafikale situasjonen på eiendommen som god og oversiktlig.

"Det skal ikke være utvidelse av bygningsmassen eller økt utnyttelse av handelsdelen av hovedbygningen. Vi har derfor vurdert at de planlagte tiltakene ikke vil gi noen større belastning på eksisterende trafikkanlegg".

"Tiltakets omfang regnes som beskjedent til å skulle omfatte store endringer i transportinfrastruktur i området".

Samtidig mener utbyggeren at tiltakene innebærer en stor forbedring for eiendommen.

Dette skal ikke gjøre noe med

Det skal verken opparbeides en ny avkjørsel eller gjøres noen endringer på VA-anlegg og overvannshåndtering.

Trafikkavvikling, fortausløsninger, adtkomstveier og avkjørsler i Taraldrudveien, Sam Eydes vei og Sofiemyrveien, vurderes derfor av utbyggeren å kunne fortsette etter dagens løsning.

– Miljøstasjonen i Sofiemyrveien skal utvides om ett år. Det stilles blant annet rekkefølgekrav om en ny adkomst og fortau i Sofiemyrveien. Tiltakene skal gjennomføres før igangsettingstillatelse med tiltak på eiendommen gis. Betyr det at dere ikke har tenkt å gjennomføre disse tiltakene i den nærmeste tiden som følge av den gitte dispensasjonen?

– Vi bygger i henhold til reguleringsplanen. Kommunen må svare for miljøstasjonen, sier Teigland.

Parkering for biler og varelevering forblir også som det er. Det samme gjelder grøntbeltet som omkranser eiendommen og består av naturlig vegetasjon med spredte trær i ulik høyde. I den opprinnelige planen for eiendommen måtte disse områdene omdisponeres og omformes betydelig.

"En viss fare for presedensvirkning"

Kommunen skriver i dispensasjonsbrevet at en mulig ulempe ved den gitte dispensasjonen er at den tidligere planlagte oppgraderingen av området ikke blir gjennomført. Planområdet får heller ikke den kvaliteten og funksjonaliteten som var tenkt, ifølge kommunen. Videre skriver kommunen følgende:

"Virksomheten Bygg og kart vurderer at det er en viss fare for presedensvirkning i denne saken. Det skal ikke være enkelt å få innvilget dispensasjon fra rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen. Vi ville ikke innvilget dispensasjon dersom omsøkte tiltak omfattet utvidelse av bygningsmasse eller økt utnyttelse."

Byggesakskontoret til Oppegård kommune skriver i dispensasjonsbrevet at de mener det handler om et lite prosjekt hvor det er urimelig å belaste prosjektet med utgiftene knyttet til rekkefølgekravene.

Utbyggeren har betalt et saksbehandlingsgebyr på 8.350 kroner for hvert av de fire søknadene om dispensasjon fra rekkefølgekravene.

– Intet krav om å informere kommunen om Kiwi

– Kommunens største Kiwi-butikk skal flytte inn hos dere. Dette vil trolig øke bruken av bygningen i større grad enn ved den tidligere leietakeren, Factory Outlet. Har dere informert kommunen om at Kiwi flytter inn til høsten?

– Så lenge leietakere er innenfor formålsbegrensningene beskrevet i gjeldende regulering er det intet krav om å informere kommunen. Vi samarbeider svært godt med kommunen. Vi finner spørsmålet irrelevant og ønsker ikke kommentere det, sier Teigland.

Han presiserer at KIWI ikke vil åpne sin butikk før de nye rundkjøringen med de nødvendige tilpasningene på tilstøtende veier er sikret opparbeidet.

Uttalt seg positivt til søknaden

I kommunens vurdering av dispensasjonen står det at de omsøkte tiltakene ikke omfatter nybygg eller større anlegg, og at de ikke vil komme i konflikt med det tekniske VA-anlegget.

"Samtidig har både virksomhet UTE og avdeling for samfunnsutvikling uttalt seg positivt til søknaden. Ingen av dem har innvendinger til at det innvilges dispensasjon", står det i dispensasjonsbrevet.

Videre understrekes det at byggesakskontoret har tiltro til at utbyggeren vil gjennomføre rekkefølgekravene når planen for området iverksettes i sin helhet.

Mener det innebærer stor forbedring

Utbyggeren mener at de omsøkte tiltakene innebærer en stor forbedring for eiendommen.

"En oppgradering av fasade og bygning innvendig, samt oppgradering av forplass mot nord, sykkelparkering og gang- og sykkelvei, vil være med til å øke attraktiviteten for hele nærområdet, gjøre at området oppleves mer helhetlig og estetisk, samt forbedre adgangen for syklister, gående og kollektivreisende."

Dette skal gjøres i fase én

• Fasadene til hovedbygningen skal etterisoleres og oppgraderes med ny kledning.
• Området foran inngangene mot nord blir opparbeidet med belegningsstein, beplantning og soner med benker.
• Interne stier og adkomstveier for gående nær inngangene blir opprustet. Ifølge utbyggeren vil dette gjøre situasjonen for gående mer oversiktlig, ryddig og estetisk.
• Det skal anlegges sammen med trapper i terreng, nye støttemurer og rekkverk for platåene på nivå med første etasje.
• Det skal anlegges sykkelparkering foran inngangene, og det skal tilrettelegges for HC-parkering.
• Belysning i forbindelse med fasadeendringen vil være med til å gjøre området foran inngangene opplyst, tryggere og mer estetisk både på nært hold og fra avstand, skriver utbyggeren.

Fremtidige planer

Hensynet bak rekkefølgekrav med opparbeiding av den tekniske infrastrukturen begrunnes i hovedsak med behovet for å sikre bedre vann- og avløpshåndtering, bedre trafikkavvikling i området, samt sikre mer funksjonelle og trafikksikre løsninger for myke trafikanter, før det åpnes for utbygging som vil kunne generere økt belastning på det tekniske anlegget.

Utbyggeren skriver at reguleringsplanen for eiendommen tillater høyere utnyttelse i antall kvadratmeter handel og økt bygningsmasse.

"Utnyttelse av dette arealpotensialet i et eventuelt framtidig prosjekt vil gi økt biltrafikk til området, og dermed være grunnlag for å prosjektere og anlegge ny transportinfrastruktur i området", står det i dispensasjonssøknaden.

Les også: Kiwi åpnet ny butikk på Myrvoll