Slik kan rådhuskvartalet se ut

Planavklaringen for rådhuskvartalet behandles i utvalget for areal, klima og byggesak i kveld. Saken dreier seg om det splitter nye planinitiativet for det aktuelle planområdet, utarbeidet av Norconsult AS på oppdrag fra Nordre Follo kommune.

For å ta hensyn til og tilpasse seg rådhusbygningen i Kolbotn sentrum som kulturminne, anbefaler planinitiativet en «innramming» av rådhuset med 120 boliger i blokkbebyggelse på én til fem etasjer, slik det vises på illustrasjonene i saken.

Situasjonen i dag

Hele rådhuskvartalet eies av Nordre Follo kommune i dag. Det ble i 2019 vedtatt å beholde Gamle Oppegård rådhus i kommunalt eie for eget bruk eller langtidsutleie til andre. Både rådhusbygningen og deler av tilhørende rådhusparken, som begge ligger innenfor hensynsone «bevaringsverdigbebyggelse og miljø», skal bevares.

Rådhuskvartalet omfatter også to utbyggingsfelt, som er vedtatt solgt. Disse er felt BT2 (parkeringsplassene sør for Gamle Oppegård rådhus) og felt BT1 (rådhusbygningen og området nord for den).

Innenfor det sistnevnte feltet er det i tillegg til parkering et bygg med tre etasjer som huser kommunale tjenester og administrasjon, en eldre villa og ungdomskafeen «Hjørnet».

Boliger og tjenesteyting

Områdereguleringen fra 2017 tillater en samlet utnyttelse av de to feltene på 26.000 kvadratmeter, fordelt jevnt mellom formålene bolig og tjenesteyting.

I de to utbyggingsfeltene er det tillat å bygge nye bygg i opptil fem etasjer (maks gesimshøyde på kote +119 ) mot veiene rundt. For å sammenlikne har Gamle Oppegård rådhus en gesimshøyde på +122 meter. Nye tiltak på eiendommen «må tilpasses og ta hensyn til eksiterende bebyggelse og hage eller parkareal».

Videre krever områdereguleringen at «bebyggelsen skal være bymessig utformet og at fasadeliv skal følge byggrense mot park og skal ha en publikumsvennlig utforming.»

Planinitiativ med tre alternativer

I fjor skrev Oppegård Avis at de to utbyggingsfeltene nord og sør for rådhuset skulle lyses ut på det åpne markedet i begynnelsen av 2022. Dette har imidlertid ikke skjedd ennå. Nå står det, ifølge sakspapirene, at det er utarbeidet et planinitiativ med en mulighetsstudie for å forberede salg av de to feltene.

Det innsendte planinitiativet beskriver tre alternativer. På grunn av støyutfordringene fra lngierveien, lngiertunnelen og Skiveien er plasseringen av bygningsmassen relativ lik i alle alternativene. Les mer om disse i faktaboksen.

Betydelig redusert tjenesteyting

Planinitiativet foreslår et vesentlig lavere utbyggingsvolum enn det som er tillatt i områdereguleringen fra 2017. Det foreslås utbygging på til sammen 18.000 kvadratmeter i bruksareal (versus de tillatte 26.000 kvadratmeter).

Bruksarealet til til boligformål er uendret fra det som er tillatt i områdereguleringsplanen (13.000 kvadratmeter), mens arealet til tjenesteyting/ handelsarealer er foreslås redusert fra de tillatte 13.000 til kun 5.000 kvadratmeter. Det er også slik at all tjenesteyting er foreslått lokaliseres i Gamle Oppegård rådhus, mens nybyggene er planlagt som rene boligbygg. Forslagsstilleren (kommunen) forklarer dette med at det ikke er ønskelig å etablere næringsområder som konkurrerer med det eksisterende handelstilbudet på Kolbotn Torg.

Flere avvik

Nabobebyggelsen langs Kolbotnbotnveien er begrenset til tre og en halv etasjer, ifølge plainitiativet.

Kollen i felt BT1 (nordøst i planområdet) med dagens bratte fjellskjæring er foreslått fjernet. Illustrasjonene viser en massiv bebyggelse ut mot Kapellveien og skateparken, som er ut over det denne delen av Kolbotn sentrum nok tåler.

Planinitiativet fraviker områdereguleringen på flere andre punkter. Det viser seg blant annet at man kun kan oppnå tillat maks utnyttelsesgrad for bolig ved å fravike områdereguleringens krav til uteoppholdsareal og terrengtilpasning. For feltet BT1 blir det i tillegg krevende å oppfylle kravene for solbelysning og blågrønnfaktor.

Det foreslås derfor å løse rundt 25 prosent av av kravet for uteoppholdsareal i BT1 på takterrasser. Kommunedirektøren er kritisk til dette og til forslaget om økt boligandel for BT1. Planinitiativet foreslår nemlig å endre 750 kvadratmeter av arealformålet i dette feltet fra tjenesteyting til boligformål.

– Fortetting med boliger vil gi økonomiske konsekvenser for kommunen. Skatteinntektene vil øke, samtidig som kommunen må tilpasse kapasiteten på infrastruktur og tjenestetilbud for å møte den fremtidige befolkningsveksten, påpeker kommunedirektøren.

Flytting av ungdomskafeen

Kommunedirektøren innrømmer samtidig at det å opprettholde kravene til uteoppholdsareal, terrengtilpasning og aktivt fasadeliv mot veien kan ha konsekvenser for salgsverdien av de to feltene.

Regulering og salg av feltet nord for rådhuset betyr at ungdomskafeen «Hjørnet» må flytte til et annet sted. Prosessen med å finne en ny lokalisering pågår ennå.

Kommunedirektøren mener det bør vurderes om det er mulig å sikre arealer til en ungdomskafe i den nye bebyggelsen i feltet nord for rådhuset. Henriksen mener lokalisering av ungdomskafeen i dette området er ideelt med tanke på nærheten til rådhusparken og skateanlegget Pyramiden.

De eksterne konsulentene fra Norconsult er uenig med Henriksen, og mener at lokalisering av ungdomskafeen og andre kommunale tjenester bør vurderes i andre prosesser.

Behandles i kveld

I planavklaringen, som behandles i utvalget for areal, klima og byggesak i kveld, anbefales oppstart av planarbeid for en detaljregulering for rådhuskvartalet på Kolbotn på følgende premisser:

1. Hele rådhuskvartalet reguleres samlet.

2. Det tillates separate p-kjellere for hvert av de tre feltene i stedet for en samordnet parkeringsløsning. Atkomst kan ikke legges i Kolbotnveien. For å minimere konsekvensene for trafikkavviklingen i området skal det i utarbeidelsen av planforslaget vurderes å redusere antall p-plasser/ fjerne minimumskravet.

3. I utarbeidelsen av planforslaget til detaljregulering skal følgende ivaretas:

• BRA for bolig i felt BT2 skal begrenses til maks 3.000 kvadratmeter.

• Det skal innarbeides arealer for tjenesteyting eller andre egnede formål på gateplan og i støyutsatte områder der det ikke er mulig med gjennomgående leiligheter.

• Høydene i felt BT1 skal ta hensyn til nabobebyggelse og begrenses til maksimalt tre etasjer (eventuelt med tilbaketrukket fjerde etasje) mot Kolbotnveien.

• Ny bebyggelse skal tilpasse seg det naturlige terrenget i overgangen til Gamle Oppegård rådhus og parken.

• Det må sikres en verdig og universell utformet adkomst til seremonirom og til kommunestyresalen, med nødvendig antall HC-plasser.