I kveld skal saken om hotellet The Well Resort behandles i kommunestyret. Denne gangen blir det andre gangs behandling av detaljreguleringen for hotellet, som foreslås bygget sør for spaanlegget The Well på Fløysbonn.
Rådmannen foreslår at planforslaget til detaljreguleringen vedtas nå med blant annet følgende endringer:
* Antall hotellrom ble redusert fra 200 til maksimalt 105 hotellrom.
* Antall hotelletasjer reduseres fra 21 til 9, fra kotehøyden (red. anm.: Beregnet gjennomsnittlig terrengnivå ferdig planert) + 210 meter til + 190 meter.
* Hotellet kan dermed bygges med en maksimal høyde på 40 meter. For å kunne sammenligne så ligger dagens anlegg The Well på kotehøyden +153 meter og maksimal høyde på + 165,2 meter.
* De fem øverste etasjene er tenkt til hotellrom med vanlig etasjehøyde på rundt 3,2 meter, mens de nederste tre etasjene er betydelig høyere (til sammen 14,1 meter). Dette er gjort for å få på plass varelevering og for å ha samme høyde som etasjene på The Well.
* Hotellet skal utformes med en base på inntil tre etasjer og et høyt lamellbygg med inntil 20 meter bredde. Lamellbebyggelsen skal deles opp, og gis en variert fasadeutforming som visuelt gir inntrykk av oppdelt bygningsstruktur mot vest. Vinduene/balkongene på hotellrommene fordeles slik at de skaper variasjon i fasaden. Det skal brukes flere dybder eller sjikt i fasadene, slik at flatene brytes opp.
* Øverste etasje med restaurant skal utformes med tak i varierende høyde (opp til 8,7 meter). Nederste etasje av hotellet er planlagt på kotehøyde + 148 meter.
* Maksimalt tillatt bruksareal for hotellet er redusert fra 16000 til 8000 kvadratmeter.
* Det er lagt til et rekkefølgekrav om utbedring av fotgjengerovergangen i Kongeveien sør fra atkomstveien til The Well.
* Det er lagt inn strengere bestemmelse om støy i anleggsperioden.
Med disse endringene mener rådmannen at detaljreguleringen legger til rette for en positiv videreutvikling av næringseiendommene i tilknytning til The Well.
Les også: Tapte 35 millioner i fjor
23 meter høyere enn The Well-anlegget
Her kan du lese hovedtrekkene fra planforslaget:
- Utbyggeren ønsker at besøkende skal få anledning til å utvide oppholdet sitt på The Well med overnatting, og vil utvikle anlegget til et «resort-hotell» med flere tilbud innen helse og velvære.
- Hotellet planlegges sør for dagens spaanlegg.
- Det er planlagt ni etasjer hvor fem etasjer er avsatt til hotellrom. De tre nederste etasjene skal inneholde atkomst, resepsjon, konferanse- og selskapslokale, møterom og behandlingslokaler. I øverste etasje er det planlagt restaurant med takterrasse.
- Det er ingen tvil om at selv med ni etasjer vil hotellbygningen vil bli godt synlig i omgivelsene, også fra store deler av tilgrensende marka som ligger lavere i terrenget.
- Hotellbygningen vil være rundt 23 meter høyere enn dagens anlegg av The Well.
- Hotelldelen er orientert med kortsiden mot øst slik at hotellets skyggevirkninger for naboene minimeres.
-
Hotellet er foreslått plassert ca. 70 meter fra småhusbebyggelsen i Granholtet. Det tillates ikke vinduer i kortsiden mot Granholtet.
-
Hotellrommene skal orienteres mot nord og syd slik at innsyn til naboeiendommene er sterk begrenset.
- For å redusere virkningen på landskapsbildet sikrer bestemmelser at fasaden utformes i materialer som tre eller cortenstål i dempete naturfarger som brunt, grått og sort.
- Vegetasjonsskjermen og kollen mot Kongeveien og mot Oldtidsveien skal bevares med planforslaget.
- Det skal anlegges 64 nye p-plasser for bil i tillegg til de 150 som finnes der i dag. Deler av parkeringsplassene kan anlegges i p-hus. Høyden på p-hus ble satt ned fra kote + 155 meter til + 149 meter, som tilsvarer høyden på inngangspartiet til The Well pluss én meter rekkverk.
- Turstien fra atkomstveien til Oldtidsveien skal gjøres mer synlig og dermed mer tilgjengelig for allmenn ferdsel.
Fra 21 etasjer og 250 rom til 9 etasjer og 105 rom
Oppegård Avis har tidligere skrevet at opprinnelig skulle det bygges et større badeanlegg i andre utbyggingstrinn på The Well-tomten, men våren ble det bestemt at det skulle bygges et hotell istedenfor.
Utbyggeren ønsket opprinnelig å bygge et spahotell med 21 etasjer og 200-250 rom.
Forslaget til detaljreguleringen ble lagt ut til offentlig ettersyn våren 2018, men da ble planen endret til 17 etasjer og 200 rom. Etter det politiske vedtaket i UMP ble høyden redusert ytterligere, til 15 etasjer.
Innkommende merknader fra naboer omhandlet i hovedsak plasseringen av hotellet i forhold til nabolaget, økt privatbiltrafikk, høyden på bygningen, virkningen på landskapsbildet, sol- og støyforholdene samt forurensningsfaren for naturen. Kommunen ble også orientert om underskriftskampanjen mot tiltaket som ble signert av 490 personer i nabolaget.
Fylkesrådmannen frarådet fra å gå videre med planen fordi hotellet kunne få en dominerende og forstyrrende virkning på kulturlandskapet.
"Denne type etablering, som retter seg mot et regionalt marked, bør lokaliseres mer sentralt, nær kollektivknutepunkt og anbefaler primært at planforslaget avvises", skrev Fylkesrådmannen. Statens vegvesen skrev om det samme i sitt innspill.
Det kom også en innsigelse fra Fylkesmannen som skrev at tiltaket var en vesentlig utvidelse av gjeldende reguleringsplan, og formålet "hotell og konferanse" ville føre til en økning i privatbilbruk, som er strid med nasjonale forventninger til kommunal planlegging og føringene i klimaforliket.
Det ble derfor utarbeidet et revidert planforslag, der størrelsen og høyden på hotellet er betydelig redusert.
Det reviderte planforslaget legger nå til rette for et resort-hotell på ni etasjer og maksimalt 105 rom.
Reviderte planforslaget på nytt
Rådmannen la i slutten av november i fjor det reviderte planforslaget ut på en begrenset høring. Det kom inn åtte merknader. Det er etter gjennomgangen av disse at rådmannen har gjort endringene i planforslaget som foreslås nå vedtatt.
I sitt høringssvar minner Fylkeskommunen om at planområdet ligger innenfor et verdifullt kulturlandskap med Oldtidsveien tett inntil planområdet. Oltidsveien er et gammelt veifar som er en del av en av hovedforbindelsene mellom Østfold, Follo og Oslo.
"Dersom man under arbeid i området støter på et fornminne, må arbeidet stanses", skriver Fylkesrådmannen.
Fylkesrådmannen mener fortsatt at denne type etablering, som retter seg mot et regionalt marked, bør lokaliseres mer sentralt, nær kollektivknutepunkt og anbefaler primært at planforslaget avvises.
Dersom kommunen allikevel ønsker å tillate utbyggingen anbefaler Fylkesrådmannen at høyden reduseres ytterligere.
Fylkesrådmannen frarådet også tiltak som kan få dominerende og forstyrrende virkning på kulturlandskapet. SVV opprettholder også den opprinnelige uttalelsen om det samme.
Rådmannen mener at en tilpasning til landskapet ikke må være ensbetydende med «ikke synlig», men kan også gå på byggets fremtoning. "For å minimere virkningen på landskapsbildet er en god utforming, materialvalg og belysning viktigere enn å redusere høyden", skriver rådmannen.
Foreslår utvidelsen i bredden istedenfor høyden
Grendelagene i nabolaget ber om at det vurderes å legge en begrensning på maksimalt fire etasjer med hotellrom dersom kommunen tillater et bredere hotell mot øst for å oppnå de regulerte 105 rom.
De ønsker også at maksimal kotehøyde, maksimal antall etasjer, maks bredde på kortsiden og maks høydemeter for hotellet settes inn i reguleringsbestemmelsene.
I saksfremlegget understrekes det at vegetasjonen med høye trær på kollen vil dempe virkingen av hotellrom-fløyen. "Også i skogsområdene er det svært tett vegetasjon, og når man beveger seg langs skogbunnen/stien, vil ikke hotellet være dominerende, spesiell ikke på dagtid. I mørket vil bygget med belysning og vinduer være mer synlig."
"Ingen vesentlig forandring på støynivået"
Det er trafikkstøy fra Kongeveien og flere av boligene langs veien ligger i gul støysone. Kommunen skriver at en økning av støynivået på 3 desibel utgjør en vesentlig endring for mennesker.
Det vises til Statens vegvesens tommelregel når det gjelder støy, som sier at en dobling av trafikk på en veistrekning utgjør en økning på 3 desibel.
"Trafikkberegninger viser at utbyggingen til The Well ikke vil utløse en stor trafikkøkning i Kongeveien, og vil heller ikke føre til noen vesentlig forandring på støynivået", skriver kommunen.
"Beskjeden trafikkøkning"
Dagens trafikk på Kongeveien ved atkomsten til spa-anlegget er ca. 3850 kjøretøy per døgn. Trafikkanalysen beskriver en forventet økning på cirka 85 personbiler per døgn, ifølge saksfremlegget.
Rådmannen mener trafikkøkningen fra hotellet er så beskjeden at det ikke er hensiktsmessig å etablere en ny atkomstvei. Basert på merknaden til SVV mener rådmannen at det heller er viktig å få på plass en trafikksikker og universelt utformet fotgjengerkrysning over Kongeveien ved atkomstveien til The Well, som må være ferdigstilt før kommunen kan gi brukstillatelse for hotellet.
Les også: Høy temperatur på aufguss-NM
