Fra Kolbotn Bil til Coop Extra

Oppegård Avis har tidligere skrevet at BAS Arkitekter har nylig anmodet kommunen om en forhåndskonferanse for å drøfte planer rundt næringseiendommen i Sønsterudveien 26, som er eid i sin helhet av Kolbotn Bil AS.

Arkitekten fra BAS Arkitekter skulle drøfte med kommunen en mulighet for å rive det eksisterende næringsbygget og etablere et nytt næringsbygg på stedet, ifølge søknadsskjemaet i forbindelse med anmodningen. De skulle også snakke om eventuell dispensasjon fra krav i reguleringsplanen vedrørende utnyttelse av eiendommen, samt parkeringsløsning, adkomst og varelevering.

Coop Øst står bak forslaget

Forhåndskonferansen med kommunen fant sted i rådhuset fredag 8. februar . Det viser seg nå at anmodningen har kommet fra Coop Norge Eiendom, som har engasjert arkitektfirmaet fra Sarpsborg i forbindelse med saken, og som deltok på møtet.

– Vi ønsket å erstatte dagens næringsbygg i Sønsterudveien 26 med et nytt bygg på en etasje, for å kunne legge til rette for en ny dagligvarebutikk, Coop Extra. Vi har også laget en mulighetsstudie der byggets fotavtrykk er utvidet noe, men det er en så stor usikkerhet rundt løsningen som kommunen har skissert for oss at vi velger å la prosjektet ligge. Det vil ikke være lønnsomt å investere i dette prosjektet med slike forutsetninger, sier Knut Wellerop i Coop Norge Eiendom AS.

Han har jobbet med prosjektet siden i fjor høst på oppdrag av Coop Øst SA, som driver virksomhet i de seks fylkene: Østfold, Akershus, Oslo, Hedemark, Oppland og Buskerud, og har hovedkontor på Kolbotn torg i Oppegård kommune.

Drøftet både kjøp og leie av eiendommen

– Coop Øst ønsker å etablere oss her fordi dette er et attraktivt punkt med en stor dagligvareomsetning i området, sier Wellerop.

Han sier de var i en prosess med grunneierne (Kolbotn Bil AS) om både kjøp og leie av eiendommen, men etter møtet med kommunen den 8. februar valgte de å ikke gå videre med prosjektet.

12 p-plasser istedenfor 48

Wellerop sier de ville unngå omreguleringen av eiendommen. I den nye kommuneplanen for Nordre Follo, som er i ferd med å bli vedtatt i mai, er det nemlig foreslått å omregulere eiendommen fra næring til kombinert bebyggelse og anleggsformål.

Det foreslås også at det etableres maks én parkeringsplass for bil og minst 2,5 sykkelplasser per 100 kvadratmeter bruksareal, som tilsvarer 12 parkeringsplasser for bil og 30 plasser for sykkel, mens dagens regulering krever én parkeringsplass for bil per 25 kvadratmeter bruksareal, som ville gi 48 parkeringsplasser for bil.

Skissen som var utarbeidet for Coop Øst Eiendom i forbindelse med anmodningen om en forhåndskonferanse med kommunen, viser 30 parkeringsplasser for bil, som er under halvparten av det som foreslås i den nye kommuneplanen for den aktuelle eiendommen.

Valgte å avstå på grunn av for mye usikkerhet

– Etter å ha hørt om byggegrensene og de nye reguleringsbestemmelsene har vi valgt å avstå. Det er stor usikkerhet rundt mulighetene for å utvide fotavtrykket til det nye næringsbygget. Det blir heller ikke nok for oss med bare tolv parkeringsplasser for bil, sier Wellerop.

Han sier dagens fotavtrykk til næringsbygget overstiger dagens gjeldede byggegrense for utnyttelsesgrad. Dette er på grunn av tidligere erverv av tomten i forbindelse med etablering av gang- og sykkelveien langs Sønsterudveien.

– Tomten har blitt mindre siden den gang, men vi må forholde oss til gjeldende utnyttelsesgrad. Det nye bygget må derfor ha dispensasjon fra både gjeldende og ny regulering som setter tak på 36 prosent, mens forslaget vårt er på litt over 40 prosent. Det er så mye usikkerhet rundt prosjektet at det ikke er aktuelt for oss å satse på det, sier Wellerop.

"Rådmannen ville innstilt negativt"

Ifølge referatet fra forhåndskonferansen fra 8. februar i år er nyetablering av en matbutikk i Sønsterudveien 26 ikke ønskelig fra kommunens side.

Med planinitiativet som ble behandlet i utvalg for miljø og plan (UMP) den 6. februar i fjor signaliserte rådmannen at kommunen ønsker å bygge opp om lokalsentrene (red. anm.: Sofiemyr senter i denne saken) og at etablering av ny detaljhandel utenfor senterområdene ikke er ønskelig.

"Dersom grunneier hadde fremmet et planinitiativ om en ny regulering i dag, ville rådmannen innstilt negativt på en nyetablering av matbutikk på denne eiendommen", står det i referatet.

Tillatter forretning, men ønsker boliger

– Kommunen ønsker primært boliger i Sønsterudveien 26. For å bygge opp under lokalsentrene ønskes matbutikker først og fremst lokalisert på Sofiemyr senter. En matbutikk i Sønsterudveien 26 vil også øke trafikkbelastningen, sier plansjef Arild Øien i Oppegård kommune.

Han forklarer videre at gjeldende regulering for Sønsterudveien 26 er fra 1986, og den tillater forretning.

– Dersom grunneier ønsker å gjøre tiltak som er innenfor gjeldende regulering så har de i utgangspunktet anledning til det, sier Øien.

– Uenighet om leiepris

Ifølge prosjektleder i Sønsterudveien 26 AS, Geir Rønningen, har grunneierne og Coop ikke har blitt enige om leieprisen.

– De ønsket å leie hos oss, ikke å kjøpe eiendommen, og det var uenighet om leieprisen som stoppet prosjektet. De ønsket å leie hos oss, men de kan ikke betale nok. Investeringskostnadene vil være for store for dem. Leieprisen de foreslo var ikke tilfredsstillende, sier Rønningen.

Ifølge ham har de flere alternativer under vurdering, blant annet en elbilforhandler som en ny leietaker.

Føringer for Henriksvei, Holbergs vei og Sønsterudveien

Syd for den private eiendommen i Sønsterudveien 26 ligger det en kommunal eiendom, Holbergs vei 2, som er på rundt 2.000 kvadratmeter i areal.

Den er lagt inn i kommuneplanen som fremtidig boligformål og skal utvikles i sammenheng med Sønsterudveien 26.

En fremtidig detaljregulering skal også ta med seg Henriksvei innenfor planområdet.

Det skal sees på muligheten for bekkeåpning langs Sønsterudveien og det skal settes av tilstrekkelig areal til utvidelse av gang- og sykkelveien langs Sønsterudveien.

Les også: Fra boligplaner til nytt næringsbygg