Høyt og tett i Skolebakken

Dark arkitekter har på vegne av utbygger Stor-Oslo eiendom fremmet et forslag til detaljregulering for prosjektet Skolebakken i Kolbotn sentrum. Utbyggeren har et mål om salgsstart i slutten av 2019.

Forslaget legger til rette for blokkbebyggelse med 120 leiligheter for omtrent 204 nye innbyggere (red. anm.: prosjektets anslag, med 1,7 personer per leilighet) og et næringslokale på minimum 1000 kvadratmeter for forretning, kontor og tjenesteyting.

Halvparten av fasadene med over grenseverdi for støy

Planområdet, som er på 9,5 dekar i areal, er i dag bebygget med tre eneboliger, et næringslokale (det gamle bankbygget), parkering og snuplass for buss.

Støyberegningene viser at jernbanestøy er under grenseverdi for hele prosjektet, men prosjektet krever støytiltak, blant annet innglassing av balkongene, fordi området er utsatt for noe støy fra Kolbotnveien og Ormerudveien.

Det beregnede støynivået fra veitrafikk er over grenseverdi ved om lag halvparten av fasadene i prosjektet, samt på utearealer nærmest vei.

Blokker på 14,3 til 24 meter i høyde

Det presiseres i prosjektbeskrivelsen at bebyggelsen er planlagt med en lavere makskote enn det nylig oppførte naboprosjektet Hengende Hage.

Tomten har er naturlig fall fra nord mot syd. Dette fallet vil utbyggeren ta opp ved å skape to nye nivå med en samlet høydeforskjell på 7,7 meter fra Kolbotnveien.

På grunn av nivåforskjellen har frontbygningen en høyde på 24 meter mens de to resterende bygningene langs Ormerudveien i øst har en høyde på 17,3 meter. Bygningen mot vest utgjør den laveste bygningen i planområdet og har en høyde på 14,3 meter.

Etasjehøyden for kafé og næring er på 4,5 meter da de begge ligger på samme plan. Boligene har en etasjehøyde på 3,1 meter.

Mellom de to bygningene mot øst legges det opp til minimum 12 meter mellom hvert bygg.

Fra 30 til 105 kvadratmeter i areal

De nye boligene skal være på mellom 30 til 105 kvadratmeter i areal, ifølge prosjektbeskrivelsen. I toppetasjene i hvert bygg blir det etablert store takterrasser mot syd.

Av de totalt 120 boliger blir det ca. 40 leiligheter med to rom på mellom 30-55 kvadratmeter, ca. 65 leiligheter med tre rom på mellom 50-95 kvadratmeter og ca. 20 leiligheter med fire rom på 80-105 kvadratmeter.

Nytt torg med café, supermarked og forretninger

Planforslaget legger til rette for utvikling av et torg langs Kolbotnveien, samt næringsvirksomhet i første etasje ut mot Kolbotnveien og Ormerudveien.

Det skal være syv til ti parkeringsplasser knyttet til næringsvirksomhet.

Torget skal knyttes sammen med miljøgaten i Kolbotnveien. Her skal det integreres sitteplasser pg sykkelparkering. Det blir også et større terrassert grøntelement med regnbed og et vannelement på torget for å knytte de øvre og nedre områdene sammen til en helhet.

Torgmiljøet skal styrkes gjennom tilliggende forretning(er) og kafé, og danner dermed en integrert overgang mellom det offentlige urbane miljøet og det private uteområdet mellom bebyggelsen.

En av de fire illustrasjonene i prosjektet viser et supermarked/en dagligvarebutikk i første etasje. Per i dag har Kolbotnveien Coop Prix, NOR Frukt og Fiskehuset Kolbotn, som ligger i Sentrumsbygget, vis-à-vis Skolebakken-prosjektet.

Oppegård Avis har nylig skrevet at det skal tilrettelegges for en ny dagligvarebutikk og en større forretning i Skrenten/Skiveien, ifølge den nye områdereguleringen.

"Fra frodig oase til urbant møtested"

Bebyggelsen er plassert slik at det skapes et sammenhengende gårdsrom med sekvenser av forskjellige uteoppholdsarealer fra syd til nord, ifølge prosjektbeskrivelsen.

Formuttrykket i uterommet følger konseptet "Fra frodig oase til urbant møtested". Det starter med et frodig, grønt og landlig uttrykk i tilknytning til leke- og oppholdarealene i nord, og struktureres til mer kultivert, urbant miljø langs Kolbotnveien i sør.

Prosjektets utforming av fasader skal tilpasse seg eksisterende bebyggelse, ifølge beskrivelsen. Det er tenkt en utstrakt bruk av tre  med et lyst og naturlig uttrykk, og tegl med en kombinasjon av en varm og en kald tone.

Bebyggelsen er utformet med tanke på å få mest mulig tosidige leiligheter og slik at de mindre, ensidige leilighetene blir liggende mot vest.

Takformen vil være asymmetriske saltak, som både skal bidra til å skape tilhørighet til omkringliggende bebyggelse og være en arkitektonisk variasjon i et bygningsmiljø der flate tak på ny bebyggelse så langt har fått dominere.

Kulvert under bebyggelsen

Planforslaget samler adkomst til planområdet i én adkomst til Ormerudveien, felles med Kolbotn terrasse. Det betyr at innkjøringen til eksisterende Kolbotn terrasse legges i kulvert under bebyggelsen.

Det legges også til rette for etablering av en bussholdeplass (kantstein-stopp) i Ormerudveien.

Planforslaget legger til rette for en av-og påsettingslomme til bruk for Follo Ren og Kolbotn skole i Kolbotnveien, en trappefri forbindelse opp til Kolbotn terrasse mot skolen, et fortau og et torg.

Opptil 166 parkeringsplasser for bil

Parkering skal legges i kjelleren, i tre plan som trappes for å følge terrenget, ifølge planforslaget.

Antall parkeringsplasser følger kravene i sentrumsplanen, med 0,8-1,2 plasser per leilighet og 0,7-1,9 parkeringsplasser per 100 kvadratmeter bruksareal for næring.

Totalt utgjør parkeringskravet 111 til 166 parkeringsplasser for bil.

Ifølge trafikkanalysen forventes det en svært begrenset endring i biltrafikken, men antall gående og syklende vil øke.

Trafikkendringen vil ikke endre trafikkavviklingen i de nærmeste kryssene i Skiveien.

Les også: Dette er planen for Skiveien

Flere avvik fra sentrumsplanen

Planforslaget avviker fra den såkalte sentrumsplanen, vedtatt i mars 2017, på blant annet følgende punkt:

• Det omfatter det som i områdereguleringen var tenkt som to separate detaljreguleringsplaner (felt BFKT3 og B5).
• Legger opp til en annen utforming av bebyggelsen.
• Åpner for en annen fordeling av næring og bolig enn områdereguleringen.
• Endrer byggegrensen mot Ormerudveien.
• Utvider av- og påsettingslommen i Kolbotnveien for å tilrettelegge for buss.
• Legger til rette for en trappefri adkomst fra Kolbotnveien mot Kolbotn skole.
• Flytter fortauet i Kolbotn terrasse fra sørsiden til nordsiden av kjørebanen.

Skal legges ut på høring i seks uker

Saken ble behandlet i Utvalget for miljø og plan (UMP) tirsdag 18. desember.

Rådmannens innstilling om at planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn i seks uker, har blitt enstemmig vedtatt.

Rådmannen mener forslaget ivaretar forventningene om å lage gode bomiljøer i en bymessig fortetting. Han understreker også at næringslokaler ut mot Ormerudveien og Kolbotnveien vil bidra til et aktivt nærings- og byliv.

Utvalgsleder Kjell Pettersen (H) har fremmet et forslag om endringer i reguleringsbestemmelsene, at det skal settes av et antall parkeringsplasser til offentlig bruk. Forslaget har også blitt enstemmig vedtatt i UMP.

Oppegård Avis følger opp saken.