– For tungt og for høyt

– Planinitiativet viser en utbygging som er for tung for planområdet og ikke tilpasset omgivelsene, skriver kommunedirektør Øyvind Henriksen i sin vurdering.

Tirsdag 16. mars skal Utvalget for areal, klima og byggesak behandle privat planinitiativ for Sønsterudveien 26 og Holbergs vei 2.

Planinitiativet handler om et planområde på 3794 kvadratmeter i bruksareal hvor eksisterende bebyggelse foreslås erstattet med 42 leiligheter fordelt på blokker på fire etasjer og syv rekkehus.

Tidligere mottok kommunen tre liknende planinitiativer for den aktuelle eiendommen (i desember 2016, oktober 2017 og februar 2020), og også disse skapte sterke reaksjoner hos naboer. Det ble sendt flere innsigelser til disse planene.

Alle de fire planinitiativene er utarbeidet av Shark AS for tiltakshaver Sønsterudveien 26 AS. Det er eiendomsutviklerne fra Estatec og de tre Shaukat-brødrene som står bak. De sistnevnte driver nå Bilzentrum AS i Sønsterudveien 26 (tidligere Kolbotn Bil, Kolbotn Bilsalg og Kolbotn Autosalg, alle sammen var drevet under navnet Kolbotn Bil).

Les også: Fra næring til boliger

Blokker på fire etasjer igjen

Oppegård Avis har tidligere skrevet om det første forslaget fra 2016. Det handlet om å bygge 75 leiligheter fordelt på tre boligblokker på fem etasjer. Planinitiativet fra februar 2018 handler om ni rekkehus og 61 nye boenheter fordelt på to boligblokker på fem etasjer, med inntrukne toppetasjer.

Les også: Må tegne om alt

Det nest siste planinitiativet (fra februar 2020) handlet fortsatt om blokkbebyggelse med 44 leiligheter og ni rekkehus, med et bruksareal på 4788 kvadratmeter. Siden det videreførte tidligere forslag fra tiltakshaveren om bygging av blokker og rekkehus istedenfor lavere bebyggelse med kun rekkehus/townhouse, ble planinitiativet sendt tilbake med krav om en stedsanalyse og flere tilpasninger av prosjektet til kommuneplanens bestemmelser.

Og som tidligere ble det påpekt at det ikke var ønskelig med en tilsvarende høy og tung utnyttelse av eiendommen som i Holbergsvei 1 ut mot Sønsterudveien.

Fjerde forsøk

I slutten av oktober i fjor sendte forslagsstilleren inn et oppdatert planinitiativ som handler om å bygge 42 leiligheter og syv rekkehus på stedet. I stedsanalysen, som viser totalt fire utbyggingsalternativer, trakk de frem den såkalte hybridløsningen med 22 modulbygg som det beste alternativet. Og det er dette alternativet (alternativ 4 på skissen) som ligger nå til grunn for det siste planinitiativet.

Sakspapirene viser at forslagsstilleren ikke har gjort de etterspurte tilpasningene, men at det fortsatt er et ønske å bygge høyt og tett. Det ble heller ikke tatt hensyn til kommunens krav om lavere bebyggelse med kun rekkehus/townhouse.

Forslagsstilleren skriver i sitt oppdaterte planinitiativ at etter planavdelingens tilbakemelding har de redusert prosjektet fra potensielt 52 leiligheter til 42, og etasjeantallet er redusert fra de opprinnelige fem til fire.

Ønsker ikke høy utnyttelse

– Planområdet ligger ikke i kommunens prioriterte utbyggingsområder. Høy utnyttelse på denne eiendommen er ikke i tråd med kommuneplanens fortettingsstrategi. Høy utnyttelse i Sønsterudveien 26 vil slå bena under en viktig føring for arealutviklingen i Nordre Follo, understreker kommunedirektør Øyvind Henriksen i sin siste vurdering av planinitiativet.

Han påpeker også at områdene rundt planområdet består i all hovedsak av småhusbebyggelse. Unntaket er Holbergs vei 1 som gjennom en reguleringsplan fra 1992 ble utviklet med blokkbebyggelse på tre til fire etasjer.

– Dette gir ikke grunnlag for å fortsette med blokkbebyggelse i dette området. Blokkbebyggelse gir høyere utnyttelse, og skal i utgangspunktet konsentreres i Ski og på Kolbotn, skriver kommunedirektøren i sin vurdering.

Blokker på fire etasjer

Istedenfor kommunens føringer har forslagsstilleren videreført forslaget om å bygge høyt og tett. Naboene reagerer på at blokkene på fire etasjer kalles for townhouse i planinitiativet.

– Tiltakshaveren kaller blokken på fire etasjer for townhouse istedenfor bygård med blokkbebyggelse. I dag er næringsbygget i Sønsterudveien 26 på to etasjer, og det er også trukket inn på tomten. En blokk på fire etasjer vil stride mot annen bebyggelse i området og vil gi en betydelig refleksjon av støy mot naboer. Det vil også forringe både bokvaliteten til naboene og miljøet i området, sier Atle Årnes.

Tre etasjer med et lite fotavtrykk

Kommunedirektøren er enig med Årnes, og skriver at begrepet " townhouse" blir i dag i stor grad brukt om rekkehus med et lite fotavtrykk, eller et urbant rekkehus.

– Dette kan ikke tolkes som blokkbebyggelse, da både historiske og moderne townhouse er boliger på rekke. Etablering av townhouse innebærer at forslagsstiller kan oppnå en noe høyere utnyttelse enn ved typiske rekkehus, for eksempel ved å bygge i tre etasjer med et lite fotavtrykk, skriver Øyvind Henriksen.

Kommunedirektøren påpeker også at UMPs vedtak fra 2018 er vanskelig å misforstå, da det står «boligblokkene skal erstattes av rekkehus/townhouse».

– Det var altså ikke UMPs intensjon å tilrettelegge for blokker, understreker han.

Ønsker ikke å bygge kun rekkehus

Shark AS, som har utarbeidet planinitiativet, skriver at ordinære rekkehus med inngangspartier og fasader mot en trafikkert vei vil være vanskelig å selge.

Forslagsstilleren påpeker også at boliginngangene vil komme direkte ut mot omkringliggende trafikkerte veier (Sønsterudveien og Holbergs vei), og at det er uheldig for det sosiale livet og trafikksikkerhet for barn og unge.

– Dette er klart feil. Shark AS sto for til sammen åtte rekkehus på to etasjer i Sønsterudveien 12 og 14, som har nesten like stor tomt (4.268 kvm) som Sønsterudveien 26 og ligger helt inntil Sønsterudveien. Disse rekkehusene ble i henhold til eiendomspriser solgt for 6 til 10 millioner kroner per stykk, sier Atle Årnes på vegne av de berørte naboene.

Han påpeker at brutto tomtestørrelsen for Sønsterudveien 26 og Holbergs vei 2 er 4.967 kvadratmeter, som utgjør en forskjell på bare 700 kvadratmeter fra tomten i Sønsterudveien 12 og 14.

Naboene påpeker også at det er planer om en betydelig utbygging og fortetting i området: Skrenten ved Kolbotn kirke, Sønsterudveien 2, Sønsterudveien 30, Jernia-tomten og området B6 på Fløysbonn, dette er i tillegg til utbygging i Veslebukta og Storebukta.

– Å skape en vegg av høye bygg opp Sønsterudveien vil bli meget negativt for miljøet på Sofiemyr. En fortetting må ta hensyn til omkringliggende småhusbebyggelse og må ikke fortettes mer enn det næringseiendommen allerede gjør i dag.

Anbefaler å stoppe planinitiativet

Kommunedirektør Øyvind Henriksen anbefaler å stoppe planinitiativet og be forslagsstiller utarbeide et nytt forslag.

I sin innstilling til utvalget skriver han at oppstart av planarbeid må være basert på et nytt planinitiativ hvor følgende kriterier er oppfylt:

• Grad av utnytting og bygningshøydene er redusert.
• Det vektlegges bygging av townhouse og rekkehus.
• Det er satt av tilstrekkelig plass til sykkelvei med fortau langs Sønsterudveien.
• Kommuneplanens bestemmelser må være oppfylt, inkludert paragraf ti (krav til utearealer) og paragraf 21 (støysoner).

Store deler av Sønsterudveien 26 ligger i gul og rød støysone. Kommuneplanen tillater ikke etablering av boliger i rød støysone. Kommunedirektøren skriver at dersom det skal bygges boliger, kan ikke fasadene til nybebyggelsen ligge i rød støysone.

Ble beroliget

– Vi er glade for kommunedirektørens anbefaling. Den er velbegrunnet og solid, og tar hensyn til politiske vedtak gjort i tidligere Oppegård kommune i 2018. Slik håndtering av saken fra kommunedirektøren gir flott forutsigbarhet for kommunens beboere, sier Atle Årnes.

Han påpeker at naboene kunne vært bekymret for at eiendomsutvikleren ville utnytte endret politisk sammensetning i den nye Nordre Follo kommune, men siden det var enstemmighet mellom partiene i Oppegård kommune, er det ingenting som tilsier at det er en endret politisk oppfattelse nå.

Om salget av Holbergs vei 2

I fjor ble det vedtatt at den kommunale eiendommen i Holbergs vei 2 skal selges, men at det forutsettes at den er regulert før salg. For øvrig er vedtaket utformet slik at kommunen enten kan gå i direkte dialog med grunneieren eller å selge tomten i det åpne markedet, avhengig av hva som er mest hensiktsmessig.

Ifølge Atle Årnes, som var på et avklaringsmøte med kommunen 8. januar i år, ble det opplyst at eiendomsavdelingen ønsket en felles utvikling av Holbergs vei 2 og Sønsterudveien 26 fremfor å selge Holbergs vei 2 i det åpne markedet.

Les også: Sjekk hvilke eiendommer anbefales solgt i tidligere Oppegård

Påstår at eiendommen er under regulering

Utvikleren av Sønsterudveien 26, selskapet Estatec som holder til på Aker Brygge, skriver på sin hjemmeside at eiendommen er til utleie og at de arbeider med en ny reguleringsplan for den. Selskapet skriver videre at denne planen er under regulering nå og at prosessen skal ferdigstilles i september 2021-2024.

I virkeligheten handler det om enda et nytt planinitiativ for den aktuelle eiendommen hvor utbyggeren har som mål om å bygge høyt og tett.

Nordre Follo kommune skriver at de skal sette i gang et arbeid med en områderegulering for Sofiemyr senter og Sønsterudveien i sammenheng, men foreløpig er det ikke avklart når dette planarbeidet kan starte opp.