– Kommunen gir etter for utbyggers ønske

Styrene i sameiene i Kolbotn Terrasse fremmer med dette felles uttalelse til det foreslåtte planforslaget til detaljregulering for Skolebakken.

Vi vil vi påpeke og fremme ytterligere synspunkter om en del forhold vi mener er av stor betydning for våre boliger.

Les også: Høyt og tett i Skolebakken

Uakseptable avvik fra sentrumsplanen

Reguleringsbestemmelsene i sentrumsplanen for Kolbotn sentrum og tilhørende dokumenter gir bestemmelser om at felt B5 (Skolebakken 2, Ormerudveien 1 og 3) skal bebygges med terrassehus med maksimal gesimshøyde på kt. 127 moh.

I felt BFKT3 (Kolbotnveien 6/"Bankbygget") skal maksimal gesimshøyde være på kt. 122 moh.

Vi er innforstått med at takoppbygg for tekniske anlegg kan anlegges over dette, dog i begrenset omfang og høyde.

Vi minner i denne forbindelse om at slike er blitt anlagt med svært beskjedne former ved Hengende Hager, noe som må være fullt mulig også ved Skolebakken.

Vi mener de fremlagte planene bryter dramatisk med de føringer og vedtak som fremgår av sentrumsplanen både ved utbyggingsform og høyder.

Det fremsatte forslaget med 4 lamellblokker med opptil 7 etasjer og høyder på ca. kt. 127 – 129 moh. og kun 12 meter mellom østre og vestre bygningsrekke, vil etter vår mening ikke bidra til et trivelig miljø for beboere i feltet og i særdeleshet ikke for omgivelsene.

Uteoppholdsarealene blir små og lite trivelig med til dels mye skygge store deler av tiden slik vi tolker skyggestudiene.

Det må også påregnes ubehagelige langsgående vinddrag.

For beboere på østre side av Ormerudveien vil byggene virke som massive vegger som reduserer deres utsyn og lysforhold i vesentlig grad, noe som også forringer deres boliger.

Selv om det i lang tid har vært planlagt bebyggelse på B5/BFKT3, har man gjennom sentrumsplanens bestemmelser hatt skjellig grunn til å anta en annen utbyggingsform enn den nå fremsatte.

Syv etasjer med gesimshøyde på over 129 meter

Dette bildet  understreker hvordan forslaget vil fortone seg, sett oppover Ormerudveien.

Et bygg på syv etasjer med gesimshøyde over kt. 129 moh er overhode ikke i tråd med sentrumsplanens bestemmelser.

Hvordan dette vil fortone seg fra nybyggene i Ormerudveien øst, kan man bare forestille seg!

Vi er svært forbauset over at politikere i UMP så kort tid etter at de samme vedtok sentrumsplanen for mindre enn to år siden, nå går inn for en såpass avvikende plan uten å redegjøre tungt for dette og fremsette "pro et con"-vurderinger.

Man lar i stedet stilltiende Kolbotn Utvikling AS slippe gjennom med sitt forslag uten tanke for påvirkning for omgivelsene.

Kommunen gir etter for utbyggers ønske

I et møte i Seniorakademiet i Kolben 16. januar i år stilte undertegnede ordføreren et spørsmål om prosjektet.

I mangel av detaljkunnskap om prosjektets status har ordføreren i ettertid overlatt varaordfører Kjell Pettersen å besvare spørsmålet. I brev til undertegnede 25. januar svarer han blant annet at "Denne detaljreguleringen er i hovedtrekkene i tråd med områdereguleringen i Kolbotn sentrum", og videre "…ble det fra utbyggers side ønsket en annen løsning ….." (min understrekning).

I det samme brevet skriver han videre "Som hovedregel bør områdereguleringen følges, og man bør ha gode grunner for å avvike."

Utsagnene i brevet om at prosjektet "…. har en tydelighet i sitt forhold til både eksisterende omgivelser" og videre "… prosjektet bli et markant innslag i bygningsmiljøet …." er i og for seg riktig, men vi leser tydeligvis disse utsagnene med svært ulike briller!

Vi kan ikke se at disse "gode grunner for å avvike" er behørig belyst. De til dels sterke innspill mot vedtaket i UMP som er fremkommet i lokalpressen og på sosiale media i den senere tiden, understreker bare hvor galt forslagsstillers prosjekt er.

Det kan nærmest synes som om så vel rådmannen som toneangivende politikere med Høyre i spissen er mer opptatt av å løpe utbyggers ærend enn å ta hensyn til de vedtak de selv har gjort og hva slags byggeform som passer inn i omgivelsene og vil medvirke til et godt miljø også for de som allerede bor i området.

Gjesteparkering og offentlig parkering

I reguleringsbestemmelsenes punkt 4.1.5 (uteoppholdsarealer) er det etter vedtak i UMP fra 18.desember i fjor tilføyd et kulepunkt med bestemmelser om at minimum fem parkeringsplasser gjøres tilgjengelig for offentligheten etter klokken 17:00 i hverdager og etter klokken 07:00 på lørdager og helligdager.

Dette synes i utgangspunktet greit. Men siden vi med rimelig antakelse vi formode at all parkering til byggene vil foregå i parkeringskjeller og ikke i friluft, vil vi sterkt advare mot en løsning hvor offentligheten gis tilgang til parkeringskjelleren.

Dette av hensyn til sikkerheten for beboerne der og hos oss. Vi snakker her om erfaring om uønskede individer nattestid i våre parkeringskjellere.

Adkomstforhold til Kolbotn Terrasse

Vi har i tidligere uttalelser krevd at adkomstene til våre bygg, det være seg via Kolbotn Terrasse vei (innkjøring ved dagens snuplass for buss) og innkjøring til parkeringskjeller ikke må forringes.

Både Kolbotn Terrasse og Skolebakken må holdes åpne til enhver tid for å gi tilkomst til utrykningskjøretøyer, i særdeleshet ambulanser.

Reguleringsbestemmelsenes punkt 4.1.1 gir krav om minimum fire meters bredde på avkjørselen fra Ormerudveien.

I og med at det planlegges felles adkomst gjennom tunnel for Skolebakken og parkeringskjelleren til Kolbotn Terrasse, må denne ha en bredde slik at to biler kan passere hverandre på en sikker måte. Slikt krever en bredde på minimum fem meters høyde, må være 4,25 meter som er høyden på vår garasjeport.

For å trygge ferdselen i den relativt lange tunnelen, må denne ha belysning så lenge det oppholder seg noen der. Det må også anbringes signallys som varsler at bil er på vei slik det er ved tunnelen ved Skolebakken i dag.

Oppsetting av speil vil ikke duge. Man skal også huske på at denne veien benyttes som gangadkomst av mange av våre eldste beboere. Alle kostnader ved ombygging av adkomsten bæres av utbygger.

Ut i fra foreliggende tegninger ser vi at det planlegges dyp sprengning for parkeringskjellere. Før igangsettelse krever vi en redegjørelse for hvordan våre adkomster vil bli ivaretatt i byggetiden. Vi kan ikke tillate at disse forringes.

Vi minner også om at det er varmeanlegg i dagens garasjeinnkjørsel. Disse må holdes intakte vinterstid, og enhver skade på anlegget skal utbedres og bæres av utbygger.

Riggområde og vareleveranser i anleggstiden

Riggområdet og vareleveranser må i sin helhet skje innenfor byggegjerdet eller på en slik måte at det ikke er til hinder eller fare for våre bygg og beboere.

Vi ber om å få forelagt riggplanen og forbeholder oss retten til om nødvendig å gi innsigelser til denne.

Registrering av eksisterende bebyggelse

I vårt brev av 13. januar har vi påpekt nødvendigheten av kartlegging av våre bygg med hensyn på dokumentasjon av eventuelle skader fra sprengningsarbeidene.

Disse vil være omfattende og meget nær våre bygg. Kontraktbestemmelsene for entreprisene må omfatte metoder for skånsomme drivemetoder for sprengningsarbeidene.

Vi krever også kontinuerlig måling av rystelser fra grunnarbeidene. Måledata skal gjøres tilgjengelig for oss i lett lesbar form.

Vi kan ikke se at ROS-analysen har berørt konsekvensene for oss som følge av sprengningsarbeidene, og ser dette som en stor mangel i planarbeidet.

Miljøoppfølgingsplanens (MOP) punkt 9.2 (Tiltak) og punkt 11 (Vibrasjoner og rystelser) har dog krav om kartlegging og målinger. Disse kravene må kontraktfestes og etterleves i en utbyggingsavtale.

Vi påpeker i denne sammenheng at vi har erfart at fliser har løsnet fra vegger som følge av sprengningsarbeider adskillig lenger unna våre bygg enn hva som nå blir tilfelle.

Vi krever også at kommunens prosjektkoordinator viser en proaktiv holdning ved oppfølging av utbygger, og ikke bare venter på klager fra naboer.

Les også: – Fire år med byggehelvete

Støy i anleggsperioden

Byggearbeidene vil foregå i meget stor nærhet til våre bygg. Det er en kjensgjerning at vårt område gjennom flere år har vært utsatt for stor støybelastning fra byggearbeider i nærheten. Om kort tid kommer også utbyggingen av Kolbotn skole.

Vi vil påpeke at støybestemmelsene i reguleringsbestemmelsene er for vage.

Vi viser også til dokumentet "Handlingsplan mot støy fra samferdselskilder 2014-2019" avsnitt 8, Bygge- og anleggsstøy.

Dette dokumentet må anses som et styrende dokument ang. støy (og ikke kun en veileder som deres saksbehandler Frøydis Boge Tvete påpeker i et tilsvar vedrørende støy fra Skogsåsenutbyggingen).

Man må huske på at det bor mange eldre i våre boliger; mange av disse er svært følsomme overfor sterk støy. Det er også en barnehage i umiddelbar nærhet til anleggsområdet.

Vi krever følgende:
* Intet arbeid skal foregå i tiden fra klokken 19.00 – 07.00 eller søndag og helligdager.
* På lørdager skal intet arbeid starte tidligere enn klokken 08.00, og det skal avsluttes senest klokken 13.00.
* Svært støyende arbeider, spesielt forbundet med grunnarbeidene, skal starte tidligst klokken 08.00 i hverdager og 09.00 på lørdager.
* Støykilden skal skjermes ved kilden; slikt kan skje ved enkle midler.
* Pigging tillates ikke; gir sterk pulserende lyd; helseskadelig ved lengre varighet.
* Alt støyende arbeid skal ha en pause på minimum én time midt på dagen.
* Definisjon av langvarig arbeid i reguleringsbestemmelsenes punkt 3.8 må være arbeider ut over én måned. 
* Støymåling gjøres jevnlig; data fremlegges oss i enkel lesbar form på forlangende.
* Kommunens prosjektkoordinator viser en proaktiv holdning ved oppfølging av utbygger.

Støv i anleggsperioden

I miljøoppfølgningsplanen (MOP), avsnitt 9.2 tabellpunkt 5 omhandler krav om tiltak mot støv fra anleggsvirksomheten.

Vi vil forbeholde oss retten til å kreve jevnlig vask og rengjøring av fasadene på våre bygg, uteområder og terrasser som følge av forurensning fra byggearbeidene.

Les også: Vil slippe ut anleggsvann på offentlig avløpsnett